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以案释法:自己的房子被人以长租名义占有,如何应对?
来源: | 发布时间:2018-10-26 12:38:43 | 浏览次数:

相信有人遇到过这样的事,当你辛辛苦苦攒钱购买了一套二手房,或者几经周折取得了房子的所有权,本来打算开开心心乔迁新居,却发现房子里住着前房东“遗留”下来的承租人,而且对方拿出一份超过十年的租约。此时,作为房子的主人,应该如何拿起法律的武器维护自身的合法权益?以下,小编以两个真实案例来解答这个问题。


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案例一:20141118日,涉案房产的原房东与本案原告签订《抵押担保合同》,约定原房东将其名下两套房产作为《抵押担保合同》的抵押物,并办理抵押登记。2017112日,深圳市罗湖区人民法院作出执行裁定,确认本案原告依法变卖竞得涉案房产。201753日,深圳市不动产登记中心为本案原告发放涉案房产的不动产权证书,本案原告正式取得涉案房产的产权。

当本案原告准备正常收房时,发现本案被告占有涉案房屋。被告主张,2014417日,被告与涉案房产的原房东签订了一份《借款及房屋租赁合同》,约定由被告向原房东出借两百万元,原房东将名下的房产出租给被告(其中包括涉案房产),租金与利息予以部分冲抵,不足部分,由原房东每月以现金形式支付给被告。合同第三条规定:被告出借给原房东的两百万元借款期限为自收到借款之日起2年内,原房东出租给被告的房屋租赁期限为10年,自2014422日至2024422日止;如果原房东在本协议签字之日起2年内,还清被告借出的两百万元本金及利息后,租赁合同期限则自动缩减为二年。

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经交涉,被告不肯搬出房屋,原告将其起诉至福田区人民法院,我所陈四海律师作为原告的代理律师,为原告据理力争。经过激烈的法律辩论,福田区人民法院认为本案的争议焦点在于:被告与原房东之间是否成立真实的房屋租赁合同关系。法院认为,首先,《借款及房屋租赁合同》约定被告一次性出借200万元给原房东,同时约定被告租用该涉案房产十年,该合同中所约定的租金支付方式有违正常房屋租赁的交易习惯。且被告另行出租涉案房产后收取租金,其实质是原房东以租金抵借款利息。其次,被告庭审中自认因担心原房东无法履行租赁合同,故约定将支付的租金以借款的方式还本付息,若无法履行合同,则租金就作为借款,被告可以借贷关系起诉原房东实现债权。因此,被告与原房东之间就涉案房产不宜认定为真实的租赁合同关系,实质上是以房屋使用权抵债,系名为租赁实为借贷的法律关系。最终,法院完全支持了原告的诉讼请求。

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案例二:曾某、郑某系夫妻,为滨江区钱塘春晓花园某房屋的所有人。20121115日,原告通过房屋买卖取得该房屋所有权。房屋过户后,原告前往接收房屋时,发现朱某居住于该房屋,朱某称其于2012918日与曾某、郑某签订了20年长期房屋租赁合同,租赁期限自2012918日至2032917日,租金三十万元一次性付清,并于20121119日入住该房屋。经原告与曾某核实,租房并非曾某的真实意思表示,朱某所付租金实为借款,只实际存在借款关系。因房屋租赁合同并非合同双方真实合法的意思表示,三被告签订的形式上的租赁合同侵犯了原告的合法权益,合同应确认为无效。被告朱某辩称,曾某、郑某与其签订的房屋租赁合同合法有效,被告已一次性支付了租金,因曾某的父母及孩子还居住在该房屋内,曾某要求给予两个月的宽限期,以便于其安排家人及腾空房屋,被告表示理解同意。曾某与原告恶意串通转移房屋所有权,故意歪曲并编造案件事实,请求判决驳回原告的诉讼请求。

法院审理认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。朱某与曾某、郑某签订的房屋租赁合同有双方签名,原告对其真实性有异议,但未提供证据予以证实。朱某已按租赁合同约定支付相应款项,原告主张朱某支付的款项实为借款性质,但未提供证据予以证实。原告也未提供该租赁合同存在合同无效的情形的相应证据。最终,法院判决驳回原告的诉讼请求。

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从以上两个案例中可以看出,案例一争议焦点在于双方是否存在真实的房屋租赁合同关系,而案例二的争议焦点则是房屋租赁合同是否有效。起诉角度不同,致使案件争议焦点不同,证明案件事实所需要的证据也大不相同。案例一诉讼方案合理,证据充分,最终胜诉,而案例二因证据不足、举证不能,案件最终败诉。

仁皓律师提醒:购买二手房时,需要特别注意房屋是否存在各种瑕疵,如本文提到的名为租赁实为借贷合同的法律关系,当房屋过户后发现房屋存在上述情况,可聘请专业律师,制定最优的诉讼方案,搜集整理相关证据,拿起法律武器扞卫自己的合法权益。

 
 
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